De 10%-boete bij Niet Afnemen van een Woning: Wanneer Kan een Rechter Deze Toewijzen?

In de wereld van vastgoed zijn het niet naleven van afspraken en onenigheid over de uitvoering van contracten ernstige dilemma’s, zeker voor projectontwikkelaars en hun opdrachtgevers. Een recente uitspraak van de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2025:26028) biedt belangrijke inzichten omtrent de gevolgen van het niet afnemen van een woning en de bijbehorende 10%-boete. Deze blogpost belicht de relevante juridische aspecten die ondernemers en hun adviseurs moeten kennen.

De Zaak

In deze zaak kocht een projectontwikkelaar in eind 2024 een woning voor €825.000 zonder financieringsvoorbehoud. De koopovereenkomst bevatte een standaard 10%-boetebeding, wat inhield dat bij ontbinding wegens tekortkoming een boete van €82.500 verschuldigd was. Helaas nam de koper de woning niet af op de afgesproken datum (1 mei 2025) en ook na twee uitsteldata (28 mei en 17 juli 2025) bleef de afname uit. De verkoper, die al een bankgarantie van €82.500 had gesteld door BNP Paribas, besloot de overeenkomst te ontbinden en vorderde in kort geding de uitbetaling van de waarborgsom en een resterende vertragingsvergoeding van €7.000.

Toewijzing van Geldvorderingen in Kort Geding

Een cruciaal onderwerp is wanneer een rechter een geldvordering in kort geding toewijst. De voorzieningenrechter kijkt daarbij naar drie belangrijke aspecten:

1. Spoedeisend Belang: De verkoper moest aannemelijk maken dat er een onmiddellijk belang was bij de betaling.
2. Aannemelijkheid: De vordering moet voldoende aannemelijk zijn. Dit betekent dat de kans dat de vordering wordt toegewezen aanzienlijk moet zijn.
3. Restitutierisico: Er moet een waarborg zijn dat, als het gevorderde bedrag niet afkomstig is van een onderliggende plicht, het bedrag kan worden teruggevorderd.

In deze zaak oordeelde de rechter dat de vordering van de verkoper voldoende aannemelijk en spoedeisend was, wat leidde tot de toewijzing van een voorschot van €40.000 op de boete.

Matiging van het Boetebeding (art. 6:94 BW)

Een ander belangrijk juridisch aspect is de mogelijkheid van matiging van een boetebeding. Volgens artikel 6:94 BW kan een rechter de boete matigen als deze "buitensporig en onaanvaardbaar" zou zijn, maar dit vereist een hoge lat. De rechter in deze zaak concludeerde dat, hoewel matiging van de boete mogelijk was, deze niet lager dan €40.000 kon worden vastgesteld, om de volgende redenen:

• Het 10%-boetebeding is gebruikelijk bij woningverkopen en speelt een cruciale rol bij het bevorderen van nakoming.
• De koper was een professionele partij zonder financieringsvoorbehoud gemaakt.
• De levering was tot twee keer uitgesteld op verzoek van de koper.
• De woning was later voor een lagere prijs verkocht, wat Aantoonbare schade voor de verkoper met zich meebracht.
• Er was geen risico voor restitutie geconstateerd.

Professioneel versus Particulier Koper

Een belangrijk punt in deze zaak is het verschil tussen de behandeling van een professionele koper en een particuliere koper. Professionele kopers beschikken doorgaans over meer kennis en ervaring in vastgoedtransacties, wat betekent dat de lat voor hen bij de toepassing van boetebedingen hoger ligt. Hierdoor is de kans op matiging van de boete voor hen significant kleiner.

Het Belang van Financieringsvoorbehoud

Voor ondernemers is het van essentieel belang om de waarde van een financieringsvoorbehoud in te zien. Het weglaten van zo’n voorbehoud vergroot de risico’s aanzienlijk, vooral bij problemen in het nakomen van verplichtingen. Dit kan leiden tot zware financiële consequenties, zoals wij in deze zaak hebben gezien.

Praktische Les

Een belangrijke les voor ondernemers is dat er zelfs in kort geding aanzienlijke bedragen kunnen worden toegewezen, zoals de €40.000 in deze zaak. Dit benadrukt het belang van zorgvuldige contractvorming en het nemen van weloverwogen besluiten bij vastgoedtransacties.

Uitspraak

Deze blogpost is gebaseerd op ECLI:NL:RBDHA:2025:26028.