Wanneer uw tussenpersoon een eigen belang heeft: wat u als ondernemer moet weten over artikel 7:418 BW

Door mr. Vincent Besters

De situatie die vaker voorkomt dan u denkt

Stel: u bent ondernemer en u wilt een bedrijfspand aankopen. U schakelt een vastgoedadviseur in die u begeleidt bij de zoektocht en de onderhandeling. De adviseur brengt u in contact met een verkopende partij, de deal wordt gesloten en u tekent de koopovereenkomst. Pas achteraf blijkt dat de adviseur ook door de verkopende partij werd betaald voor zijn bemiddeling. Hij ontving aan beide kanten een vergoeding, maar heeft u daar nooit over geïnformeerd. Heeft u iets te claimen? Het antwoord is mogelijk ja, en de sleutel ligt in artikel 7:418 van het Burgerlijk Wetboek.

Wat zegt artikel 7:418 BW?

Artikel 7:418 BW regelt de situatie waarin een lasthebber of bemiddelaar een eigen belang heeft bij de totstandkoming van een rechtshandeling die hij namens of ten behoeve van zijn opdrachtgever verricht. De wet verplicht de tussenpersoon in dat geval om de opdrachtgever onverwijld en volledig mee te delen welk belang hij heeft. Het gaat daarbij niet alleen om directe financiële voordelen, zoals een commissie van de wederpartij, maar om elk belang dat de onafhankelijkheid van de tussenpersoon kan beïnvloeden.

De ratio achter deze bepaling is helder: wie een ander vertegenwoordigt of begeleidt bij het nemen van een beslissing, dient uitsluitend diens belang te dienen. Zodra de tussenpersoon ook een eigen financieel of ander belang bij de uitkomst heeft, ontstaat een potentieel loyaliteitsconflict. De wetgever heeft daarvoor een harde meldingsplicht in de wet opgenomen, niet slechts een inspanningsverplichting.

Wanneer heeft een tussenpersoon een eigen financieel belang?

In de praktijk gaat het om situaties die op het eerste gezicht niet altijd als problematisch worden herkend. Denk aan een financieel adviseur die u adviseert om in te stappen in een bepaald investeringsfonds, terwijl hij van de beheerder van dat fonds een introductieprovisie ontvangt. Of de eerder genoemde vastgoedadviseur die dubbel wordt betaald. Maar ook minder zichtbare situaties vallen hieronder: de adviseur die aandelen houdt in de partij waarmee hij u laat contracteren, of die een persoonlijke relatie heeft met de wederpartij die zijn oordeel beïnvloedt.

Zodra een dergelijk belang bestaat, is de tussenpersoon gehouden dit proactief te melden. Hij hoeft er niet op gewacht te worden dat de opdrachtgever vragen stelt.

Meldingsplicht versus onderzoeksplicht: wie draagt het zwaartste gewicht?

In de rechtspraktijk wordt regelmatig het verweer gevoerd dat de opdrachtgever zelf had moeten onderzoeken of zijn adviseur een eigen belang had. De eigen schuld van de opdrachtgever wordt dan als verweer ingezet. Hoewel een zekere onderzoeksplicht voor de opdrachtgever niet geheel is uitgesloten, weegt de meldingsplicht van de tussenpersoon in beginsel zwaarder.

De Hoge Raad heeft in zijn rechtspraak meerdere malen bevestigd dat de informatieverplichting van de professionele dienstverlener in verhouding staat tot de afhankelijkheid en het vertrouwen dat de opdrachtgever stelt in die dienstverlener. Juist omdat de opdrachtgever niet altijd de expertise heeft om een potentieel belang te herkennen, rust die verplichting primair bij degene die de kennis en het inzicht wél heeft. Een opdrachtgever die niet actief heeft gevraagd naar mogelijke belangenconflicten, kan daarvoor dan ook niet snel worden tegengeworpen dat hij nalatig was.

Wat zijn de gevolgen van schending?

Schendt de tussenpersoon zijn mededelingsplicht, dan kan dit verschillende juridische gevolgen hebben. In de eerste plaats kan de opdrachtgever de overeenkomst met de tussenpersoon vernietigen op grond van dwaling of bedrog, afhankelijk van de omstandigheden. Daarnaast kan de tussenpersoon aansprakelijk worden gesteld voor de schade die de opdrachtgever heeft geleden als gevolg van het niet gemelde belangenconflict. Denk aan het verschil tussen de betaalde prijs en de werkelijke marktwaarde van het pand, of het verlies op een investering die bij objectief advies nooit was gedaan.

In sommige gevallen kan ook de overeenkomst met de wederpartij worden aangetast, met name wanneer de wederpartij wist of behoorde te weten van het belangenconflict aan de zijde van de tussenpersoon.

Een waarschuwing voor de praktijk

Artikel 7:418 BW is geen dode letter. Wie als ondernemer gebruikmaakt van een adviseur, makelaar of andere tussenpersoon, doet er verstandig aan schriftelijk vast te leggen dat de adviseur geen nevenaanspraken heeft op de wederpartij. En wie achteraf ontdekt dat zijn tussenpersoon hem onvolledig heeft geïnformeerd, heeft mogelijk meer rechtsmiddelen tot zijn beschikking dan hij denkt.

Heeft u vragen over bemiddeling of contractuele aansprakelijkheid?

Mr. Vincent Besters adviseert ondernemers over contractenrecht, bemiddelingsafspraken en aansprakelijkheidsvraagstukken. Neem vrijblijvend contact op voor een eerste gesprek.

Neem contact op →