The 10% Penalty for Not Taking Over a Property: When Can It Be Granted by a Judge?

In de wereld van vastgoed is het niet naleven van afspraken een serieus probleem, vooral voor projectontwikkelaars en hun investeerders. Een recente zaak van de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2025:26028) biedt belangrijke inzichten over de gevolgen van het niet afnemen van een woning en de bijbehorende 10%-boete. Deze blogpost richt zich op wat ondernemers en adviseurs moeten weten over deze juridische materie.

De Zaak

In deze zaak kocht een projectontwikkelaar eind 2024 een woning voor €825.000 zonder financieringsvoorbehoud. De koopovereenkomst bevatte een standaard 10%-boetebeding, wat inhield dat bij ontbinding vanwege een tekortkoming een boete van €82.500 verschuldigd was. De koper leverde echter niet op de afgesproken datum (1 mei 2025) en ook na twee uitsteldata bleef de afname uit. Dit leidde tot het ontbinden van de overeenkomst door de verkoper, die vervolgens in kort geding de uitbetaling van de waarborgsom en een resterende vertragingsvergoeding eiste.

Toewijzing van Geldvorderingen in Kort Geding

Een belangrijke vraag is wanneer een rechter een geldvordering in kort geding toewijst. De voorzieningenrechter houdt rekening met drie hoofdaspecten:

1. Spoedeisend Belang: Er moet een dringend belang zijn bij de onmiddellijke betaling van het gevorderde bedrag.
2. Aannemelijkheid: De vordering moet voldoende aannemelijk zijn, dat wil zeggen dat de kans dat de vordering wordt toegewezen aanzienlijk moet zijn.
3. Restitutierisico: Als het gevorderde bedrag uiteindelijk niet verschuldigd blijkt te zijn, moet er gewaarborgd zijn dat de betaling kan worden teruggevorderd.

In de onderhavige zaak was de rechter van mening dat de vordering van de verkoper aannemelijk en spoedeisend was, wat resulteerde in toewijzing van een voorschot van €40.000 op de boete.

Matiging van het Boetebeding (art. 6:94 BW)

Een andere relevante juridische kwestie is de mogelijkheid van matiging van de boete. Volgens artikel 6:94 BW kan een rechter de boete matigen als de betaling "buitensporig en onaanvaardbaar" zou zijn. Dit is echter een hoge lat. In deze zaak achtte de rechter het boetebeding waarschijnlijk matigbaar, maar stelde hij vast dat het niet lager kon zijn dan €40.000, om verschillende redenen:

• Het 10%-boetebeding is gebruikelijk bij woningkoop en dient als prikkel tot nakoming.
• De koper was een professionele partij (een projectontwikkelaar) zonder financieringsvoorbehoud.
• De kopers hadden de leveringsdatum tweemaal uitgesteld op hun verzoek.
• De woning was later voor een lagere prijs verkocht, wat aantoonbare schade voor de verkoper betekende.
• Er bleek geen restitutierisico te zijn.

Professioneel versus Particulier Koper

Een opmerkelijk punct in deze zaak is het verschil in hoe een professionele koper wordt behandeld ten opzichte van een particuliere koper. Professionele kopers zijn vaak beter geïnformeerd en ervaren in vastgoedtransacties, waardoor de lat voor hen hoger ligt bij de beoordeling van boetebedingen. Dit betekent dat een professionele koper minder kans maakt op matiging van de boete in het geval van niet-nakoming.

Het Belang van Financieringsvoorbehoud

Voor ondernemers is het ook essentieel om het belang van een financieringsvoorbehoud te erkennen. Bij het ontbreken van zo'n voorbehoud loopt een koper veel risico’s, vooral als het gaat om het niet kunnen nakomen van de verplichtingen. Dit risico kan leiden tot aanzienlijke financiële consequenties, zoals in deze zaak duidelijk werd.

Praktische Les

Een belangrijke les voor ondernemers is dat zelfs in kort geding er aanzienlijke bedragen kunnen worden toegewezen, zoals de €40.000 in deze zaak. Dit onderstreept het belang van zorgvuldige contractvorming en het maken van doordachte keuzes bij vastgoedtransacties.

Uitspraak

Deze blogpost is gebaseerd op ECLI:NL:RBDHA:2025:26028.