Op 12 januari 2024 wees de Hoge Raad een arrest dat de bouw- en vastgoedrechtpraktijk sindsdien bezighoudt: het zogenoemde Afzinkkelderarrest (ECLI:NL:HR:2024:17). De kernvraag: kan een aannemer aansprakelijk zijn voor schade aan een naastgelegen pand, ook als hij zorgvuldig heeft gehandeld en alle voorzorgsmaatregelen heeft getroffen? Het antwoord van de Hoge Raad luidt: ja, dat kan.
In 2016 verleende de gemeente een omgevingsvergunning voor de bouw van een winkel met appartementen en een kelder op een perceel in een stedelijke omgeving. De eigenaar schakelde aannemer Multi-Bouwsystemen B.V. in voor het plaatsen van een zogenoemde afzinkkelder — een bouwmethode waarbij een prefab kelderelement in de grond wordt gezakt.
Het naastgelegen pand was in eigendom van eisers, die er ook een wijnhandel exploiteerden. Wat volgde:
De eigenaren vorderden schadevergoeding van zowel Multi als de opdrachtgever. Rechtbank en hof wezen de vorderingen af: Multi had zorgvuldig gehandeld en geen zorgvuldigheidsnorm geschonden. De Hoge Raad dacht daar anders over.
De Hoge Raad bevestigt eerst het klassieke uitgangspunt: de enkele inbreuk op een eigendomsrecht (zaakschade) is op zichzelf onvoldoende voor aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). Er is méér vereist: een inbreuk op een recht, handelen in strijd met de wet, of handelen in strijd met een zorgvuldigheidsnorm.
Dan komt de baanbrekende overweging. De Hoge Raad formuleert in r.o. 3.2.2 een reeks factoren die — ondanks zorgvuldig handelen — toch aansprakelijkheid kunnen vestigen:
'Aan de bouwwerkzaamheden van Multi was een aanmerkelijk risico verbonden dat aan het pand van eisers schade zou worden toegebracht, ook indien maatregelen ter voorkoming van schade werden getroffen en de werkzaamheden zorgvuldig werden uitgevoerd. Waar dit risico zich vervolgens heeft verwezenlijkt, kan niet zonder meer worden aanvaard dat eisers de daardoor veroorzaakte schade dienen te dragen.'
De relevante factoren die de Hoge Raad noemt:
Op grond van deze factoren kan het uitvoeren van de bouwwerkzaamheden met schade tot gevolg een onrechtmatige daad opleveren — ook zonder enige fout.
De Hoge Raad wijst formeel een risicoaansprakelijkheid af (r.o. 3.2.1): er is geen automatische aansprakelijkheid enkel wegens schade. Maar in de praktijk komt het resultaat daar dicht bij in de buurt. Als de werkzaamheden een aanmerkelijk risico op schade meebrachten en dat risico zich realiseert, is aansprakelijkheid goed denkbaar — ook als de aannemer niets fout heeft gedaan.
Advocaat-Generaal Hartlief concludeerde nog tot afwijzing van de aansprakelijkheid, omdat naar zijn analyse het bestaande recht geen grondslag bood. De Hoge Raad sloeg een andere weg in en creëerde feitelijk een nieuwe, open norm.
Vlak na het arrest dachten sommigen dat het ging om een uitzonderingsgeval. Inmiddels is duidelijk dat dit arrest navolging vindt in de lagere rechtspraak:
Dit zijn geen uitzonderingen meer — het Afzinkkelderarrest heeft de deur geopend naar een bredere toepassing.
Aannemers en opdrachtgevers moeten voorafgaand aan bouwwerkzaamheden in stedelijk gebied een grondige risicoanalyse maken: welk risico brengen de werkzaamheden mee voor naastgelegen panden? Als dat risico aanmerkelijk is, kan dit — ook bij zorgvuldige uitvoering — leiden tot aansprakelijkheid.
De Hoge Raad benoemt expliciet de verzekerbaarheid als factor. Aannemers die risicovolle werkzaamheden in de buurt van andermans eigendommen uitvoeren, dienen adequaat verzekerd te zijn voor aansprakelijkheid jegens derden. Een CAR-verzekering alleen is mogelijk niet voldoende.
In deze zaak was het ontbreken van overleg met de buren een relevante factor. Zowel aannemers als opdrachtgevers doen er verstandig aan tijdig in contact te treden met eigenaren van naastgelegen panden — dit kan niet alleen aansprakelijkheid beperken, maar ook een bouwstop voorkomen.
Ook de opdrachtgever werd in deze zaak aangesproken. Het feit dat hij Multi instrueerde door te gaan zonder overleg met de buren — terwijl de CAR-verzekeraar dat overleg juist vereiste — speelde daarbij een rol. Opdrachtgevers dragen medeverantwoordelijkheid voor de keuzes die tijdens de uitvoering worden gemaakt.
Het hof had overwogen dat eisers zelf mede verantwoordelijk waren doordat zij relevante tekeningen van hun fundering pas laat beschikbaar stelden. Eigenaren van naastgelegen panden doen er verstandig aan relevante bouwkundige informatie proactief te delen — dit kan hun positie zowel versterken als beschermen.
Het Afzinkkelderarrest markeert een verschuiving in het aansprakelijkheidsrecht bij bouwwerkzaamheden. Een aannemer die risicovolle werkzaamheden uitvoert waarbij schade aan derden optreedt — ook zonder enige fout — kan aansprakelijk zijn. De factoren die daarbij een rol spelen zijn: de omvang van het risico, wie er voordeel van heeft, de aard van de schade en de verzekerbaarheid. Voor iedereen die betrokken is bij bouwprojecten in stedelijk gebied is dit arrest verplichte kost.
Deze blogpost is gebaseerd op ECLI:NL:HR:2024:17, arrest van de Hoge Raad van 12 januari 2024.
Mr. Vincent Besters helpt u graag verder. Neem vrijblijvend contact op voor een eerste gesprek.
Neem contact op →
Een projectontwikkelaar, een woning van €825.000 en een mislukte financiering Stel je voor: als projectontwikkelaar sluit je een koopovereenkomst voor een woning van €825.000. Wanneer de financiering...
In de wereld van vastgoed zijn het niet naleven van afspraken en onenigheid over de uitvoering van contracten ernstige dilemma’s, zeker voor projectontwikkelaars en hun opdrachtgevers. Een recente uit...
Tijdelijk mogen blijven na het einde van de huur: huurovereenkomst of niet? In de praktijk komt het regelmatig voor: een huurder overlijdt, en achterblijvende bewoners — kinderen, een partner, een hu...
Op zoek naar specifiek juridisch advies? Bekijk onze diensten op dit rechtsgebied.
Neem vrijblijvend contact met ons op voor persoonlijk advies.