Uitstel van ontruiming is geen huurovereenkomst: Hoge Raad bevestigt kwalificatiecriteria

Tijdelijk mogen blijven na het einde van de huur: huurovereenkomst of niet?

In de praktijk komt het regelmatig voor: een huurder overlijdt, en achterblijvende bewoners — kinderen, een partner, een huisgenoot — mogen van de verhuurder tijdelijk in de woning blijven wonen. Soms wordt dat geregeld in een vaststellingsovereenkomst. Maar is zo'n overeenkomst dan een huurovereenkomst, met alle huurbescherming van dien?

De Hoge Raad gaf op 31 januari 2025 een helder antwoord: nee, niet per definitie (ECLI:NL:HR:2025:167). De uitspraak bevestigt het juridisch kader voor de kwalificatie van dit soort overeenkomsten en biedt verhuurders — mits zorgvuldig geformuleerd — meer ruimte voor tijdelijke regelingen zonder automatisch huurbescherming te triggeren.

De feiten: kinderen blijven na overlijden moeder in de woning

Portaal, een woningcorporatie, verhuurde een woning aan een vrouw. Zij overleed in augustus 2019. Haar twee volwassen kinderen (geboren in 1979 en 1987) woonden op dat moment bij haar in. Zij hadden geen huurcontract op hun naam en waren geen erkende medehuurders.

Portaal bood de kinderen een vaststellingsovereenkomst aan: zij mochten tijdelijk in de woning blijven, tegen betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs, totdat zij andere woonruimte hadden gevonden. De overeenkomst bepaalde uitdrukkelijk:

• De kinderen zijn geen huurders en maken geen aanspraak op huurbescherming op grond van art. 7:268 lid 2 BW.
• Het verblijf is tijdelijk, uiterlijk tot 31 maart 2020.
• Een nieuwe verlenging is niet mogelijk.

De overeenkomst werd eenmaal verlengd tot 30 september 2020. Daarna weigerden de kinderen te vertrekken en stelden zij alsnog aanspraak te maken op huurbescherming.

Portaal vorderde ontruiming. De kantonrechter gaf de kinderen gelijk: er was sprake van een huurovereenkomst. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dacht er anders over en veroordeelde de kinderen tot ontruiming. De Hoge Raad bevestigde het hof.

Het juridisch kader: uitleg én kwalificatie

De Hoge Raad bevestigde het tweestappenproces voor dit soort overeenkomsten:

Stap 1: Uitleg (Haviltex)

Eerst wordt vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen precies zijn overeengekomen. Dit gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf: wat mochten partijen over en weer redelijkerwijs verwachten, gelet op alle omstandigheden?

Stap 2: Kwalificatie

Vervolgens wordt getoetst of de vastgestelde rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst (art. 7:201 BW). Voldoen zij daaraan, dan is er in beginsel sprake van huur.

Maar — en dit is de kern van dit arrest — zelfs als de overeenkomst formeel lijkt op huur, kan de totale rechtsverhouding in de gegeven omstandigheden te weinig gelijkenis vertonen met huur om het beschermende huurregime te rechtvaardigen. Dit volgt uit het Timeshare-arrest (HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673).

Het gaat dan niet alleen om de vraag of de overeenkomst elementen van huur bevat, maar of de overeenkomst in haar geheel, gelet op wat partijen voor ogen stond bij het sluiten ervan, als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.

Het oordeel: géén huurovereenkomst

De Hoge Raad oordeelde dat de vaststellingsovereenkomst in dit geval niet als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Daarvoor waren drie overwegingen doorslaggevend:

1. De situatie waarvoor partijen een regeling troffen: na het overlijden van de huurder, waarbij de verhuurder de bewoners eigenlijk tot ontruiming had kunnen dwingen maar dat vrijwillig uitstelde. De verhuurder deed de bewoners een gunst.

2. De rechtsbescherming was al gewaarborgd: de kinderen hadden desgewenst een beroep kunnen doen op art. 7:268 lid 2 BW (voortzetting huurovereenkomst door samenwonenden). Zij hadden dus al een juridisch vangnet — de vaststellingsovereenkomst gaf hen alleen extra tijd.

3. De strekking van de overeenkomst: uitsluitend bedoeld als tijdelijke overbrugging, niet als vestiging van een nieuwe huurrelatie.

Zou de Hoge Raad anders hebben geoordeeld, dan zouden de kinderen door de vaststellingsovereenkomst alsnog huurbescherming hebben verkregen — en dat staat haaks op de bedoeling van beide partijen én op het stelsel van de wet.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Voor verhuurders en woningcorporaties

• Verhuurders hebben meer ruimte om tijdelijk uitstel van ontruiming te verlenen zonder daarmee automatisch een nieuwe huurrelatie te scheppen.
• De uitspraak geldt niet alleen voor situaties na overlijden van een huurder, maar de Hoge Raad laat de deur open voor bredere toepassing bij vergelijkbare tijdelijke regelingen.
• Zorgvuldige contractvorming is essentieel: leg in de overeenkomst expliciet vast (a) dat de bewoner geen huurder is, (b) voor welke situatie de tijdelijke regeling wordt getroffen, (c) voor hoe lang, en (d) dat verlenging niet vanzelfsprekend is.
• Beschrijf ook welke rechtspositie de bewoner al had (bijv. de mogelijkheid van art. 7:268 BW) en waarom de overeenkomst geen nieuw huurrecht schept.

Voor bewoners en huurders

• Een tijdelijke gedoogovereenkomst na het einde van de huur is niet hetzelfde als een huurovereenkomst. Wie meent recht te hebben op huurbescherming, doet er goed aan dat tijdig via de rechter te laten vaststellen — niet pas nadat de gedoogtermijn is verstreken.
• De Hoge Raad benadrukt dat de rechtspositie van de bewoners wél beschermd was via art. 7:268 BW, maar zij hadden dat recht niet uitgeoefend. Dat is hun eigen keuze geweest.

Voor de advies- en notariespraktijk

• Adviseer verhuurders die tijdelijke regelingen willen treffen altijd over de vereisten voor een geldige vaststellingsovereenkomst die buiten het huurregime valt.
• Toets de overeenkomst aan de Haviltex-maatstaf én het Timeshare-criterium — beide stappen zijn nodig voor een robuuste contractuele basis.

Conclusie

De Hoge Raad maakt helder dat een tijdelijke gedoogovereenkomst na het einde van de huurovereenkomst niet automatisch leidt tot huurbescherming, mits de situatie en de strekking van de overeenkomst duidelijk worden vastgelegd. Verhuurders die na het overlijden van een huurder of het einde van een huurcontract tijdelijk uitstel willen verlenen, kunnen dat doen — maar moeten wel zorgen voor een juridisch waterdichte overeenkomst. Een korte juridische toets vooraf voorkomt lange procedures achteraf.

Uitspraak

Deze blogpost is gebaseerd op ECLI:NL:HR:2025:167, arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2025.