De 10%-boete bij vastgoed: waarom matiging in kort geding zelden slaagt

Een projectontwikkelaar, een woning van €825.000 en een mislukte financiering

Stel je voor: als projectontwikkelaar sluit je een koopovereenkomst voor een woning van €825.000. Wanneer de financiering onverwacht niet rondkomt en de afname uitblijft, trekt de verkoper aan de bel. De koop wordt ontbonden en de verkoper eist direct de contractuele boete van 10% op: een bedrag van €82.500. Dit kan een enorme impact hebben op jouw bedrijfsvoering en liquiditeit.

Wat is een contractuele boete en waarom 10%?

In de Nederlandse vastgoedpraktijk is een boetebeding van 10% van de koopsom de standaard. Het dient als een krachtige stok achter de deur: het dwingt partijen om hun afspraken na te komen. Zodra een koper toerekenbaar tekortschiet, is deze boete in principe direct opeisbaar.

Kan de rechter de boete matigen?

Artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek biedt de mogelijkheid om een boete te matigen, maar de lat ligt hoog. Een rechter grijpt alleen in als de boete in de specifieke omstandigheden 'buitensporig en onaanvaardbaar' is. De rechter kijkt hierbij niet enkel naar de werkelijke schade, maar weegt ook de aard van de overeenkomst en de positie van partijen mee.

Wat besliste de voorzieningenrechter in deze zaak?

In de recente uitspraak (ECLI:NL:RBDHA:2025:26028) speelde precies dit scenario. Een projectontwikkelaar beriep zich op matiging vanwege faillissementen in de sector en eigen beperkte schade voor de verkoper. De rechter oordeelde echter dat het boetebeding een essentieel onderdeel is van de overeenkomst en wees een groot deel van de vordering toe; zelfs ná matiging bleef een bedrag van €40.000 in stand.

Waarom mag de rechter dit in kort geding al toewijzen?

Hoewel rechters in kort geding terughoudend zijn met geldvorderingen, is toewijzing mogelijk als de vordering voldoende aannemelijk is en er geen sprake is van een onoverkomelijk restitutierisico. In deze zaak was het voor de rechter evident dat de koper tekort was geschoten, waardoor de vordering in de bodemprocedure naar verwachting sowieso stand zou houden.

Waarom weegt zo zwaar dat de koper een professionele partij was?

De koper was hier geen onwetende consument, maar een professionele partij. Het uitblijven van een financieringsvoorbehoud en het herhaaldelijk vragen om uitstel toonden aan dat het risico bewust was genomen. Voor een ondernemer gelden strengere maatstaven dan voor een particuliere koper; je mag verwachten dat de juridische consequenties van een dergelijk contract bekend zijn.

Wat betekent dit concreet voor jou als ondernemer?

• Maak altijd een scherp financieringsvoorbehoud als de financiering nog niet voor 100% zeker is.
• Wees je ervan bewust dat een 10%-boete in de zakelijke vastgoedmarkt niet zomaar wordt 'kwijtgescholden' door een rechter.
• Houd er rekening mee dat een rechter ook in kort geding al fors kan ingrijpen, wat directe gevolgen kan hebben voor jouw werkkapitaal.

Wat doe je nu?

Ben je betrokken bij een geschil over een boetebeding of sta je op het punt een koopovereenkomst te tekenen? Laat je contracten vooraf toetsen door een gespecialiseerde jurist. Voorkomen is in vastgoedzaken vele malen goedkoper dan procederen.

Uitspraak

Deze blogpost is gebaseerd op ECLI:NL:RBDHA:2025:26028.