In de vastgoedpraktijk zijn langlopende onderhandelingen over koopovereenkomsten en verlengingen schering en inslag. Partijen investeren jaren in planvorming, vergunningstrajecten en overleg met gemeenten. Maar wat als de verkoper op het laatste moment de stekker eruit trekt, de grond aan een derde verkoopt — en daarbij profiteert van al het werk dat de projectontwikkelaar heeft verricht?
De Hoge Raad gaf op 14 juni 2024 een belangwekkend antwoord op die vraag: ook als het afbreken van onderhandelingen zelf niet onrechtmatig is, kan de afbrekende partij toch gehouden zijn tot vergoeding van de kosten van de andere partij — met name als zij ongerechtvaardigd is verrijkt door de inspanningen van die andere partij.
Een projectontwikkelaar (hierna: de ontwikkelaar) sloot in 2016 een koopovereenkomst voor twee percelen grond in Amsterdam, met als doel een project te realiseren met woningen, parkeerplaatsen en commerciële ruimte. De koopprijs bedroeg in totaal ruim € 2,5 miljoen. De overeenkomst bevatte de gebruikelijke ontbindende voorwaarden: medewerking van de gemeente, een minimaal verkooppercentage en financiering.
Het traject bleek complexer dan verwacht. De gemeente vestigde een voorkeursrecht op de percelen, de ontwikkelaar voerde uitvoerig overleg met de gemeente en het bestemmingsplan liet op zich wachten. Partijen verlengden de koopovereenkomst in 2018 via een verlengingsovereenkomst, waarbij de grondeigenaar maandelijks € 10.000 compensatie ontving.
Vooréén afloop van de verlengde termijn (1 juli 2019) traden partijen opnieuw in overleg over een nadere verlenging. Dat overleg strandde: de grondeigenaar wilde levering uiterlijk eind 2019, de ontwikkelaar stelde voor tot medio 2020. Kort na het verstrijken van de termijn liet de grondeigenaar weten met een derde te onderhandelen. In juli 2020 verkocht hij de percelen aan die derde — profiterend van de gewijzigde bestemming (wonen en supermarkt) die mede dankzij de inspanningen van de ontwikkelaar was gerealiseerd.
De rechtbank Amsterdam en het Gerechtshof Amsterdam stelden de ontwikkelaar in het ongelijk. Hun redenering was helder: de verlengingsovereenkomst verplichtte partijen niet om door te onderhandelen totdat overeenstemming was bereikt. De grondeigenaar had zijn eigen termijnen en voorwaarden mogen stellen. Het afbreken van de onderhandelingen was niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Over de stelling van de ontwikkelaar dat de grondeigenaar ongerechtvaardigd was verrijkt door zijn inspanningen, lieten beide rechters zich nauwelijks uit. Het hof verwierp dit betoog zonder inhoudelijke beoordeling.
De Hoge Raad casseert het arrest van het hof. De kern van het oordeel:
"Ook als het afbreken van onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kunnen zich omstandigheden voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt gehouden is (een deel van) de kosten van de andere partij te vergoeden."
Een van die omstandigheden is ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW). De ontwikkelaar had uitdrukkelijk gesteld dat de grondeigenaar ongerechtvaardigd was verrijkt:
Het hof had deze stelling inhoudelijk moeten beoordelen. Door dat na te laten, had het hof zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. De Hoge Raad verwijst de zaak naar een ander hof voor verdere behandeling.
Art. 6:212 BW bepaalt dat wie ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Voor een geslaagd beroep op ongerechtvaardigde verrijking moet worden aangetoond dat:
In dit geval stelde de ontwikkelaar dat zijn inspanningen — de langdurige onderhandelingen met de gemeente, de bezwaarprocedures en de planvorming — direct hebben bijgedragen aan de bestemmingswijziging die de percelen zoveel meer waard maakte. Als dat klopt, is aan alle vier de vereisten voldaan.
Dit arrest maakt een belangrijk onderscheid dat in de praktijk regelmatig wordt miskend:
Onrechtmatig afbreken van onderhandelingen (vaste leer sinds Plas/Valburg): dit vereist dat het afbreken naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dan moet de afbrekende partij het positief contractsbelang vergoeden: de schade die de andere partij lijdt doordat het contract er niet is gekomen.
Vergoedingsplicht zonder onrechtmatigheid: ook als het afbreken zelf geoorloofd is, kan de afbrekende partij gehouden zijn tot vergoeding van het negatief contractsbelang (de gemaakte kosten) of — zoals hier — tot afdracht van een ongerechtvaardigde verrijking. Dit is een minder zware drempel en vereist geen onrechtmatig gedrag.
Deze twee sporen staan naast elkaar. De Hoge Raad benadrukt dat rechtbanken en hoven beide sporen zelfstandig moeten beoordelen en het ene niet mogen laten vallen omdat het andere niet slaagt.
Bent u projectontwikkelaar? Als u jarenlang inspanningen verricht ten behoeve van een project en de verkoper vervolgens profiteert van die inspanningen door de grond aan een derde te verkopen, heeft u mogelijk een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking — ook als het afbreken van de onderhandelingen zelf niet onrechtmatig was. Documenteer zorgvuldig welke inspanningen u heeft verricht en hoe die hebben bijgedragen aan de waardestijging van de grond.
Bent u grondeigenaar of verkoper? Realiseer u dat het afbreken van onderhandelingen, zeker na langdurige samenwerking, juridische risico's met zich kan brengen. Als u profiteert van de inspanningen van de andere partij — bijvoorbeeld doordat die heeft bijgedragen aan een bestemmingswijziging of vergunning — kunt u gehouden zijn dat voordeel (gedeeltelijk) terug te geven.
Leg afspraken over kostenverdeling vast. In verlengingsovereenkomsten en intentieverklaringen is het verstandig expliciet vast te leggen wat er met de gemaakte kosten gebeurt als onderhandelingen stranden. Zo voorkomt u achteraf discussie over wie recht heeft op wat.
Houd rekening met het negatief contractsbelang. Ook als u formeel mag afbreken, kunnen de door de andere partij gemaakte kosten voor uw rekening komen als die kosten het gevolg zijn van door u gewekte verwachtingen.
Dit arrest van de Hoge Raad is een belangrijke waarschuwing voor iedereen die onderhandelt over vastgoedontwikkeling: het afbreken van onderhandelingen is niet per definitie risicoloos, ook niet als dat formeel is toegestaan. Wie profiteert van de inspanningen van de andere partij zonder die te vergoeden, kan worden aangesproken op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Het verwijzingshof zal in deze zaak waarschijnlijk alsnog een vergoeding toekennen aan de ontwikkelaar.
Deze blogpost is gebaseerd op ECLI:NL:HR:2024:884, arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024.
Mr. Vincent Besters helpt u graag verder. Neem vrijblijvend contact op voor een eerste gesprek.
Neem contact op →
U heeft aandelen gekocht — maar de cijfers klopten niet. En nu? U doet een overname. Er is een due diligence gedaan, er zijn garanties afgegeven, en de balans zag er solide uit. U tekent de koopovere...
Concurrentiebeding bij zzp: kan dat zomaar? Het concurrentiebeding is een vertrouwd begrip in het arbeidsrecht. Voor werknemers gelden strikte wettelijke vereisten: zo moet een concurrentiebeding sch...
Grote wederpartijen en algemene voorwaarden: wanneer vervalt het recht op vernietiging? Elke ondernemer die werkt met algemene voorwaarden weet: die voorwaarden zijn vernietigbaar als ze niet correct...
Neem vrijblijvend contact met ons op voor persoonlijk advies.