Track Record: Beroep op dakgarantie afgewezen — aannemer niet aansprakelijk na eenzijdig aanbrengen dakterras

Mr. Vincent Besters stond succesvol een dakdekker bij die succesvol verweer voerde tegen een garantieclaim van een VVE en vastgoedeigenaar

In juli 2018 deed de Rechtbank Noord-Holland (Haarlem) uitspraak in een zaak waarbij mr. V.M. Besters optrad als gemachtigde van een dakdekkersbedrijf. Een Vereniging van Eigenaren (VVE) en de vastgoedeigenaar Kess Corporation N.V. vorderden schadevergoeding en herstel op grond van een schriftelijke garantie op dakwerkzaamheden. De rechtbank wees de vorderingen af.

Waar ging de zaak over?

In 2008 heeft de aannemer (​de cliënt van mr. Besters) voor Kess Corporation dakwerkzaamheden uitgevoerd aan een gebouw in Haarlem. Op het dak werd nieuwe dakbedekking en dakisolatie aangebracht. De aannemer verleende in 2009 een schriftelijke 10-jaar garantie op het dak.

In datzelfde jaar liet Kess — zonder overleg met de dakdekker — door eigen personeel een dakterras aanleggen op het dak. Het gebouw werd vervolgens gesplitst in appartementsrechten en de VVE werd opgericht.

Jaren later ontstonden lekkages. De aannemer had meerdere keren herstelwerkzaamheden verricht maar weigerde uiteindelijk verdere aansprakelijkheid te aanvaarden: het dakterras, aangebracht zonder zijn medeweten of instemming, had de dakbedekking beschadigd.

De VVE en Kess dagvaardden de aannemer en vorderden schadevergoeding en herstel op grond van de verstrekte garantie.

Het verweer van de aannemer

Mr. Besters voerde namens de dakdekker aan dat:

• Het dakterras eenzijdig was aangebracht door Kess, zonder overleg of toestemming van de aannemer;
• De garantie verviel door de werkzaamheden van derden op het dak;
• Door het dakterras was het onmogelijk vast te stellen waardoor de lekkages precies werden veroorzaakt;
• De aannemer had na ontdekking van het dakterras al gewaarschuwd dat de garantie zou vervallen.

Wat oordeelde de rechter?

De kantonrechter oordeelde deels ten gunste van de aannemer:

• Beroep op de garantie onaanvaardbaar. Het beroep van de VVE en Kess op de schriftelijke garantie was naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (art. 6:248 lid 2 BW). Kess had een dakterras aangebracht zonder overleg met de aannemer, waarna het voor de aannemer onmogelijk was te bepalen of lekkages door zijn werk of door de teras-werkzaamheden waren veroorzaakt.
• Ontvankelijkheid VVE. De rechtbank bekeek ook of de VVE wel bevoegd was te procederen: het modelreglement 2006 vereiste een machtiging van de ledenvergadering voor het instellen van rechtsvorderingen. Die was niet afdoende aangetoond, wat de ontvankelijkheid van de VVE raakte.
• Garantie niet absoluut. Een garantieverklaring geeft geen absoluut recht op herstel als de garantienemer zelf handelingen heeft verricht die de oorzaak van de schade kunnen zijn.

Wat betekent dit voor ondernemers en VVE’s?

Deze uitspraak bevat praktische lessen voor zowel aannemers als VVE’s en vastgoedeigenaren:

• Een garantie is geen blanco cheque. Als een opdrachtgever na oplevering zelf werkzaamheden laat uitvoeren die de gegarandeerde zaken beïnvloeden, kan het beroep op de garantie in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid.
• Verander niets aan het werk zonder overleg. Laat als VVE of eigenaar nooit derden werken aan onderdelen die onder een lopende garantie vallen, zonder de aannemer te informeren en schriftelijk akkoord te vragen.
• Documenteer garantievoorwaarden zorgvuldig. Als aannemer doet u er goed aan in de garantieverklaring expliciet op te nemen onder welke voorwaarden de garantie vervalt, met name bij werkzaamheden door derden.
• VVE’s hebben een machtiging nodig voor procederen. Vergeet als VVE niet dat het modelreglement doorgaans een besluit van de ledenvergadering vereist voordat een juridische procedure kan worden gestart.

Uitspraak

Deze blogpost is gebaseerd op ECLI:NL:RBNHO:2018:6093.

Mr. V.M. Besters trad in deze zaak op als gemachtigde van de gedaagde aannemer.