Track Record: Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte afgewend — tenzij-clausule beschermt huurder petit restaurant

Mr. Vincent Besters stond een huurder van bedrijfsruimte succesvol bij en voorkwam volledige ontbinding van de huurovereenkomst in hoger beroep

In augustus 2019 deed het Gerechtshof Amsterdam uitspraak in een hoger beroepsprocedure over de huur van bedrijfsruimte. Mr. V.M. Besters trad op als advocaat van de huurder — de exploitant van een petit restaurant in Amsterdam. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vanwege jarenlange, herhaalde betalingsachterstanden. Het hof wees de ontbinding slechts voorwaardelijk toe, waarmee volledige ontbinding werd afgewend.

Waar ging de zaak over?

De huurder huurde al sinds 1 april 1994 een bedrijfsruimte van de verhuurder voor een maandelijkse huurprijs van € 1.626,13. In die ruimte exploiteerde hij een petit restaurant.

De betalingsgeschiedenis was turbulent: de huurder had herhaaldelijk betalingsachterstanden laten ontstaan. Er was al eerder een veroordelend vonnis geweest (februari 2017) tot betaling van achterstallige huur. Daarna was opnieuw een achterstand ontstaan. De verhuurder dagvaardde de huurder en vorderde:

• Betaling van de achterstallige huur;
• Ontbinding van de huurovereenkomst;
• Ontruiming van het gehuurde;
• Schadevergoeding gelijk aan drie maanden huur.

De kantonrechter had in eerste aanleg de ontbinding afgewezen omdat de achterstand op dat moment (net) onder de drempel van twee maanden huur bleef. De verhuurder ging in hoger beroep.

Het verweer van de huurder (mr. Besters)

Mr. Besters voerde namens de huurder aan dat:

• De huurder inmiddels volledig bij was met de huurbetalingen;
• Ontbinding van een jarenlange huurrelatie een disproportionele sanctie zou zijn;
• De tenzij-clausule van artikel 6:265 BW van toepassing was: de tekortkoming rechtvaardigt gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet;
• De contractuele boete diende te worden gematigd wegens de omstandigheden van het geval.

Wat oordeelde het hof?

Het hof erkende dat de huurder jarenlang een wanbetalingspatroon had vertoond en dat de verhuurder daar geen genoegen mee hoefde te nemen. Tegelijk paste het hof de tenzij-clausule toe:

• Voorwaardelijke ontbinding. Het hof wees de ontbinding toe, maar uitsluitend voorwaardelijk: alleen als de huurder de komende twee jaar niet stipt aan zijn verplichtingen zou voldoen. Op het moment van de uitspraak was de huurder immers volledig bij met de huurbetalingen.
• Geen onmiddellijke ontruiming. De vordering tot directe ontruiming werd daarmee afgewend.
• Geen matiging boete. Het hof zag gezien het slechte betalingsgedrag van de huurder geen aanleiding de contractuele boete (2% per maand, minimum € 300 per maand) te matigen.

Door de voorwaardelijke constructie behield de huurder zijn bedrijfsruimte en kon hij zijn restaurant voortzetten — mits hij zich voortaan wél aan de betalingsverplichtingen hield.

Wat betekent dit voor huurders van bedrijfsruimte?

• Betalingsachterstand leidt niet automatisch tot ontbinding. Rechters kijken ook naar de situatie op het moment van de uitspraak. Wie op tijd zijn achterstand inloopt, kan ontbinding voorkomen.
• De tenzij-clausule biedt bescherming, maar geen vrijbrief. Artikel 6:265 BW maakt het mogelijk dat een rechter ontbinding afwijst als de tekortkoming te gering is. Maar bij een patroon van wanbetaling staat die bescherming onder druk.
• Contractuele boetes worden niet snel gematigd. Een boete van 2% per maand met een minimum van € 300 kan snel oplopen. Matiging is mogelijk maar wordt bij stelselmatige wanbetaling zelden toegewezen.
• Tijdig handelen is cruciaal. Door vóór de zitting de achterstand in te lopen, kan een huurder de rechter bewegen om ontbinding achterwege te laten of slechts voorwaardelijk uit te spreken.

Uitspraak

Deze blogpost is gebaseerd op ECLI:NL:GHAMS:2019:3075.

Mr. V.M. Besters trad in deze zaak op als advocaat van de huurder (geïntimeerde/incidenteel appellant).